買房前一定要查 OC！定金被中介騙走 1500 刀之後，才發現這套房根本不能合法入住
Nick · 澳洲信息港號 552767981 ·
在悉尼買房，大家都會看地段、看學區、看價格，但有一張紙很多人從來沒問過：OC。下面先講清楚 OC 是什麼、為什麼重要，再講一個踩坑的案例故事，最後附一份避坑清單。
一、什麼是 OC？
OC 是 Occupation Certificate 的縮寫，中文一般叫「入住許可證」或「佔用證書」。
在新州，新建房屋、加建、改建，或者把一棟建築改成別的用途，完工後都要拿到 OC，才能合法入住和使用。OC 由這項工程指定的主認證人（Principal Certifier，簡稱 PC）簽發，可以是市政府，也可以是有資質的私人認證人。簽發前，認證人要確認房子是按批准的方案建的，防火、結構、排水、安全這些基本要求都達標。
簡單說：DA 是「允許你建」，CC 是「允許你開工」，OC 是「允許你住進去」。三樣裡少了最後一樣，房子蓋得再漂亮，法律上也不能住人。
二、OC 為什麼這麼重要？
1. 合法入住：沒有 OC 就住進去或者出租，本身就違規，市政府可以要求停止使用，還可能罰款。
2. 安全底線：OC 意味著有專業人員檢查過防火、結構等關鍵項目。沒有 OC，你不知道牆後面藏著什麼問題。
3. 貸款：很多銀行在估價和放款時會看 OC，沒有 OC 可能貸不下來，或者只能貸很少。
4. 保險：出了事，保險公司可能以「違規建築」為由拒賠。
5. 公寓樓花：樓花交割通常要等 strata plan 註冊，而註冊一般要先有 OC。OC 拖著，整棟樓的交割都會跟著拖。
6. 以後賣房：下一個買家的律師一樣會查 OC，沒有就很難賣，價格也要打折。
7. 補辦很麻煩：如果房子有未經批准的改動，補辦可能要整改、拆除，花的錢和時間遠超想像。
三、案例故事：一個熱情的泰國中介，和我的 1500 刀
（以下是一個買房踩坑的案例故事，提醒大家避坑。）
那是去年春天，我和太太在悉尼西區看房，預算有限，看了兩個多月都沒合適的。有一天在網站上刷到一套「全新完工」的雙拼別墅（duplex），四房兩衛，帶後院小屋，價格比同街區同類房子低了五六萬。我們當天就約了看房。
接待我們的是一位泰國籍的男中介，三十多歲，西裝筆挺，很熱情，見面還用中文說「你好」。他帶我們看了一圈：新廚房、新地板、後院那間小屋裝了空調，說可以給父母住，也可以出租，「每週多收三百刀」。我當時心裡已經很想要了。
看完房他把我拉到一邊，小聲說：今天已經有三組人看過，其中一組準備週一就出價，「如果你真喜歡，先交 1500 刀定金，我幫你把房子留住，下週再籤合同」。我問錢打到哪裡，他說公司的信託賬戶週末轉賬「要審核，會慢」，讓我先轉到他個人賬戶，「週一我幫你轉進公司，收據下週一起給你」。
現在回頭看，每一句都是坑。可是當時被「三組人在搶」一催，腦子一熱，我就在停車場用手機轉了 1500 刀。
週一他確實發來了一張「收據」，是自己在電腦上做的表格，沒有公司抬頭，沒有 ABN，也沒有執照號。我問合同什麼時候到，他說賣家律師在準備，讓我別急。拖了一個多星期，合同才到我的律師手裡。
律師看完合同，給我打了個電話，第一句話就是：「這套房子有沒有 OC，你問過嗎？」
原來合同附件裡只有 DA 和 CC 的記錄，沒有 OC。律師又去查了市政府和新州規劃門戶網站的記錄，發現這套雙拼的 OC 一直沒有簽發，而且後院那間「可以出租」的小屋，根本不在批准的圖紙上，是後來私自加建的。也就是說，就算我買下來，房子不能合法入住，銀行估價很可能過不了，那間小屋將來還可能被要求拆掉。
我去問中介，他一開始說「OC 馬上就下來了，只是手續問題，交割後我幫你搞定」。我說那我等 OC 出來再考慮，先把定金退給我。他的語氣一下子變了，說定金是「行政費」，不退。再後來，消息不回，電話不接。
我找到他名片上那家中介公司，前臺查了一遍，說公司從來沒收到過我這筆錢，系統裡也沒有任何記錄。那張「收據」，公司也不認。
這件事我已經向新州公平交易署（NSW Fair Trading）投訴，也報告了銀行。但錢是我自己轉到個人賬戶的，到現在也沒要回來。1500 刀不算天文數字，可這一課真的很疼。好在律師及時發現了 OC 的問題，不然我損失的可能是幾十萬。
最後說一句：騙我的是這一個人，跟他是哪國人沒有關係。華人中介、本地中介裡都有好人，也都有壞人，靠的是規矩，不是看臉、看口音、看熱不熱情。
四、避坑清單
1. 合同前先查 OC：新房、近幾年加建或改建過的房子，一定讓律師或 conveyancer 向賣家要 OC 副本，並在市政府或 NSW Planning Portal 核對記錄。
2. 實物和圖紙對一對：後院小屋、車庫改房、多出來的衛生間，都要有批文。「可以出租」不等於「合法」。
3. 定金只進公司信託賬戶：正規的定金應該打進中介公司或律師的信託賬戶（Trust Account），賬戶名通常帶「Trust Account」字樣。絕不轉給任何個人。
4. 收據要正規：有公司名稱、ABN、中介執照號。自己做的表格不算數。
5. 查中介執照：在 NSW Fair Trading 官網可以免費查中介的執照。
6. 別被「好幾組人在搶」嚇住：越催越要慢。真正的好房子，不會因為你多等一天找律師而消失。
7. 瞭解冷靜期：新州住宅買賣，交換合同後一般有 5 個工作日冷靜期，買家在這期間退出，通常只損失房價的 0.25%。前提是走正規流程。
8. 萬一被騙：保留聊天記錄、轉賬憑證和名片，儘快聯繫銀行，向 NSW Fair Trading 投訴，也可以在 Scamwatch 上報告。
具體規定以 NSW Fair Trading、NSW Planning Portal 和你的律師意見為準。本文只是經驗分享，不構成法律建議。
你買房的時候問過 OC 嗎？遇到過類似的中介嗎？歡迎在評論區說說你的經歷，提醒更多人。
一、什麼是 OC？
OC 是 Occupation Certificate 的縮寫，中文一般叫「入住許可證」或「佔用證書」。
在新州，新建房屋、加建、改建，或者把一棟建築改成別的用途，完工後都要拿到 OC，才能合法入住和使用。OC 由這項工程指定的主認證人（Principal Certifier，簡稱 PC）簽發，可以是市政府，也可以是有資質的私人認證人。簽發前，認證人要確認房子是按批准的方案建的，防火、結構、排水、安全這些基本要求都達標。
簡單說：DA 是「允許你建」，CC 是「允許你開工」，OC 是「允許你住進去」。三樣裡少了最後一樣，房子蓋得再漂亮，法律上也不能住人。
二、OC 為什麼這麼重要？
1. 合法入住：沒有 OC 就住進去或者出租，本身就違規，市政府可以要求停止使用，還可能罰款。
2. 安全底線：OC 意味著有專業人員檢查過防火、結構等關鍵項目。沒有 OC，你不知道牆後面藏著什麼問題。
3. 貸款：很多銀行在估價和放款時會看 OC，沒有 OC 可能貸不下來，或者只能貸很少。
4. 保險：出了事，保險公司可能以「違規建築」為由拒賠。
5. 公寓樓花：樓花交割通常要等 strata plan 註冊，而註冊一般要先有 OC。OC 拖著，整棟樓的交割都會跟著拖。
6. 以後賣房：下一個買家的律師一樣會查 OC，沒有就很難賣，價格也要打折。
7. 補辦很麻煩：如果房子有未經批准的改動，補辦可能要整改、拆除，花的錢和時間遠超想像。
三、案例故事：一個熱情的泰國中介，和我的 1500 刀
（以下是一個買房踩坑的案例故事，提醒大家避坑。）
那是去年春天，我和太太在悉尼西區看房，預算有限，看了兩個多月都沒合適的。有一天在網站上刷到一套「全新完工」的雙拼別墅（duplex），四房兩衛，帶後院小屋，價格比同街區同類房子低了五六萬。我們當天就約了看房。
接待我們的是一位泰國籍的男中介，三十多歲，西裝筆挺，很熱情，見面還用中文說「你好」。他帶我們看了一圈：新廚房、新地板、後院那間小屋裝了空調，說可以給父母住，也可以出租，「每週多收三百刀」。我當時心裡已經很想要了。
看完房他把我拉到一邊，小聲說：今天已經有三組人看過，其中一組準備週一就出價，「如果你真喜歡，先交 1500 刀定金，我幫你把房子留住，下週再籤合同」。我問錢打到哪裡，他說公司的信託賬戶週末轉賬「要審核，會慢」，讓我先轉到他個人賬戶，「週一我幫你轉進公司，收據下週一起給你」。
現在回頭看，每一句都是坑。可是當時被「三組人在搶」一催，腦子一熱，我就在停車場用手機轉了 1500 刀。
週一他確實發來了一張「收據」，是自己在電腦上做的表格，沒有公司抬頭，沒有 ABN，也沒有執照號。我問合同什麼時候到，他說賣家律師在準備，讓我別急。拖了一個多星期，合同才到我的律師手裡。
律師看完合同，給我打了個電話，第一句話就是：「這套房子有沒有 OC，你問過嗎？」
原來合同附件裡只有 DA 和 CC 的記錄，沒有 OC。律師又去查了市政府和新州規劃門戶網站的記錄，發現這套雙拼的 OC 一直沒有簽發，而且後院那間「可以出租」的小屋，根本不在批准的圖紙上，是後來私自加建的。也就是說，就算我買下來，房子不能合法入住，銀行估價很可能過不了，那間小屋將來還可能被要求拆掉。
我去問中介，他一開始說「OC 馬上就下來了，只是手續問題，交割後我幫你搞定」。我說那我等 OC 出來再考慮，先把定金退給我。他的語氣一下子變了，說定金是「行政費」，不退。再後來，消息不回，電話不接。
我找到他名片上那家中介公司，前臺查了一遍，說公司從來沒收到過我這筆錢，系統裡也沒有任何記錄。那張「收據」，公司也不認。
這件事我已經向新州公平交易署（NSW Fair Trading）投訴，也報告了銀行。但錢是我自己轉到個人賬戶的，到現在也沒要回來。1500 刀不算天文數字，可這一課真的很疼。好在律師及時發現了 OC 的問題，不然我損失的可能是幾十萬。
最後說一句：騙我的是這一個人，跟他是哪國人沒有關係。華人中介、本地中介裡都有好人，也都有壞人，靠的是規矩，不是看臉、看口音、看熱不熱情。
四、避坑清單
1. 合同前先查 OC：新房、近幾年加建或改建過的房子，一定讓律師或 conveyancer 向賣家要 OC 副本，並在市政府或 NSW Planning Portal 核對記錄。
2. 實物和圖紙對一對：後院小屋、車庫改房、多出來的衛生間，都要有批文。「可以出租」不等於「合法」。
3. 定金只進公司信託賬戶：正規的定金應該打進中介公司或律師的信託賬戶（Trust Account），賬戶名通常帶「Trust Account」字樣。絕不轉給任何個人。
4. 收據要正規：有公司名稱、ABN、中介執照號。自己做的表格不算數。
5. 查中介執照：在 NSW Fair Trading 官網可以免費查中介的執照。
6. 別被「好幾組人在搶」嚇住：越催越要慢。真正的好房子，不會因為你多等一天找律師而消失。
7. 瞭解冷靜期：新州住宅買賣，交換合同後一般有 5 個工作日冷靜期，買家在這期間退出，通常只損失房價的 0.25%。前提是走正規流程。
8. 萬一被騙：保留聊天記錄、轉賬憑證和名片，儘快聯繫銀行，向 NSW Fair Trading 投訴，也可以在 Scamwatch 上報告。
具體規定以 NSW Fair Trading、NSW Planning Portal 和你的律師意見為準。本文只是經驗分享，不構成法律建議。
你買房的時候問過 OC 嗎？遇到過類似的中介嗎？歡迎在評論區說說你的經歷，提醒更多人。