银行能借给我多少钱？借款能力是怎么算的
How lenders work out your borrowing power · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17
同样年薪 10 万，有人能借 60 万，有人只能借 40 万。银行算的不是你"能还多少"，而是在加息之后你还能不能还得起。了解银行的算法，能帮你在申请前把借款能力提上去。
一、银行的基本算法
银行先算出你每月"可支配的钱"：
然后用一个比实际利率高的"评估利率"，反推这笔钱能还多少贷款。
二、几个关键规则
1. 3% 缓冲利率（APRA）
金融监管局 APRA 要求银行按"实际利率 + 至少 3%"评估。比如贷款利率 6%，银行按 9% 算你还不还得起。这是借款能力比你想象中低的主要原因。
2. 生活开支：取高的那个
银行会让你填每月开支，再和一个统计基准（常用 HEM，按家庭人数、收入、地区计算）比较，取两者中较高的。所以开支填得太低没有用。
3. 信用卡按额度算
不管欠没欠钱，银行一般按额度的约 3%–3.8% 当作每月还款。$10,000 额度的卡，每月可能被算作 $300–$380 的负担，借款能力可能因此少几万。
4. 收入打折
- 基本工资：通常 100% 计算；
- 奖金、加班、佣金：常见只算一部分，并且要求有两年记录；
- 租金收入：常见只算 70%–80%（考虑空置和费用）；
- 海外收入、试用期中的收入：很多银行不算或只算一部分。
5. HECS/HELP 学生贷款
学生贷款会按 ATO 的强制还款比例从收入里扣，借款能力会因此降低。
6. 负债收入比（DTI）限制
从 2026 年 2 月起，APRA 要求银行把"总负债超过税前收入 6 倍"的新贷款控制在新增房贷的 20% 以内（自住和投资分别计算）。这不是禁止，但 DTI 很高的申请可能更难批、选择更少。
三、先估一下
这个计算器用的是简化算法，结果只是大概范围。不同银行算出的数字可能差很多，真正申请时以银行评估为准。
四、提高借款能力的办法
- 注销或降低信用卡额度：最简单见效最快；
- 还清小额贷款：车贷、个人贷款、先买后付，每月还款都会扣掉借款能力；
- 延长贷款年限：30 年比 25 年月供低，借款能力更高（但总利息更多）；
- 加上伴侣的收入联名申请；
- 整理开支：申请前几个月减少不必要的大额消费，流水更好看；
- 换一家算法更适合你的银行：比如有的银行对奖金、租金收入、某些职业更友好。
五、借得到 ≠ 应该借这么多
银行批给你的是上限。真正决定借多少，应该看你在利率再涨 2%–3% 时是否还能正常生活，并且留出孩子、换工作、生病等情况的余地。
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