澳洲首次置业全攻略：流程、5% 首付计划和各州补助
First home buyer guide: steps, the 5% Deposit Scheme and grants · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17
第一次在澳洲买房，最容易吃亏的不是房价，而是不知道自己能拿哪些补助，以及在错误的时间签了合同。这篇按时间顺序把整个过程走一遍，再把联邦和各州给首次置业者的帮助列清楚。
一、整个流程（一般 2–6 个月）
- 算清楚预算：首付 + 印花税 + 律师费、验房等杂费，再留几个月的生活费做缓冲。可以先用借款能力计算器和买房费用清单估一下。
- 查补助资格：5% 首付计划、首次置业补助（FHOG）、印花税减免，三样可能同时拿到，但条件不一样（见下文）。
- 申请房贷预批：知道自己最多能借多少，拍卖和谈价时才有底气。详见预批攻略。
- 看房、做功课：查同区成交价、学区、通勤、噪音、洪水和山火风险；公寓要看管理处（strata）记录。
- 签约前让律师或产权转让师（conveyancer）审合同，独立屋做建筑和虫害检查，公寓看 strata 报告。
- 交换合同、交定金：私下买卖一般有冷静期，拍卖没有冷静期，落槌就等于签约。
- 银行正式审批：银行会估价，估价低于成交价时差额要你自己补。
- 交割（Settlement）：一般在签约后 4–12 周，律师和银行在线完成过户，你拿钥匙。详见交割流程。
二、5% 首付计划（Australian Government 5% Deposit Scheme）
这是联邦政府的计划：由政府为银行做担保，首付只要 5% 也不用交 LMI 贷款保险。单亲父母或监护人最低 2% 首付。
主要条件：
- 澳洲公民或永久居民（PR），年满 18 岁；
- 过去 10 年在澳洲没有拥有过房产或土地（单亲家庭另有规定）；
- 买来自己住，不能是投资房；
- 没有收入上限、名额不再限制（2025 年 10 月起的新规则）；
- 要通过参与计划的银行或贷款机构申请，最多两人联名。
房价上限（"首府及区域中心"一栏包括首府城市和政府指定的区域中心，如新州的纽卡斯尔、卧龙岗、中央海岸，昆州的黄金海岸、阳光海岸，维州的吉朗）：
| 州/领地 | 首府及区域中心 | 其他地区 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $1,500,000 | $800,000 |
| 维州 VIC | $950,000 | $650,000 |
| 昆州 QLD | $1,000,000 | $700,000 |
| 西澳 WA | $850,000 | $600,000 |
| 南澳 SA | $900,000 | $500,000 |
| 塔州 TAS | $700,000 | $550,000 |
| 首都领地 ACT | $1,000,000 | — |
| 北领地 NT | $750,000 | $600,000 |
三、首次置业补助（First Home Owner Grant）
各州都有，基本只给新房（新建、楼花或自己建房），买二手房一般拿不到。至少一位申请人必须是澳洲公民或 PR，并在规定时间内入住。
| 州/领地 | 金额 | 房价上限 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $10,000 | 新房 $600,000；买地自建合计 $750,000 |
| 维州 VIC | $10,000 | $750,000 |
| 昆州 QLD | $30,000 | 低于 $750,000 |
| 西澳 WA | $10,000 | 26 度纬线以南 $800,000（2026 年 5 月 7 日起签约），以北 $1,000,000 |
| 南澳 SA | $15,000 | 不设上限 |
| 塔州 TAS | $20,000（2026-27 年度） | 不设上限 |
| 首都领地 ACT | 没有补助（改为免印花税） | — |
| 北领地 NT | $50,000 HomeGrown Territory Grant 原定 2026 年 9 月 30 日截止 | 是否延期请查北领地政府网站 |
四、印花税减免
这是很多人能省下的最大一笔钱。举例：新州首次置业 80 万以下免印花税，维州 60 万以下免，首都领地从 2026 年 7 月 1 日起符合条件的自住买家全免。各州规则差别很大，详见印花税攻略，也可以直接用印花税计算器。
五、用养老金存首付（FHSS）
First Home Super Saver Scheme 允许你往养老金里自愿多存钱（享受较低的养老金税率），买房时再取出来用：
- 自愿供款每年最多计入 $15,000，总共最多 $50,000（夫妻可以各自用）；
- 要先向 ATO 申请评估（FHSS determination），再申请取出，一般应在签合同前办好，具体时限以 ATO 规定为准，顺序搞错可能拿不到；
- 适合离买房还有一两年、收入税率较高的人。
六、最常见的 5 个坑
- 拍卖前没有预批就举牌：落槌后没有冷静期，贷款批不下来定金就可能没了。
- 以为补助都能拿：FHOG 基本只给新房；二手房主要靠印花税减免。
- 签约后才找律师：合同里的特殊条款（如交割期、日落条款、楼花延期）签了就很难改。
- 预批后换工作或办新信用卡：银行正式审批时会重新核查，可能直接被拒。
- 只算首付不算杂费：印花税、律师费、验房、搬家和家具加起来常常是几万澳元。
资料来源
- Housing Australia：5% Deposit Scheme
- ATO：First Home Super Saver Scheme
- Revenue NSW：首次置业
- State Revenue Office Victoria：First Home Owner Grant
- Queensland Revenue Office：First Home Owner Grant
- ACT Revenue Office：Home Buyer Concession Scheme
- NT Government：HomeGrown Territory
本文是一般性信息，不构成财务、税务、法律或移民建议。