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LMI 贷款保险是什么？要交多少、怎么合法避免

Lenders Mortgage Insurance (LMI) explained · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17

LMI 全称 Lenders Mortgage Insurance，中文常叫"贷款保险"。很多人第一次看到报价都会吓一跳：一笔几千甚至上万澳元的保费，只因为首付差了几个百分点。

一、LMI 保护的是谁？

保护的是银行，不是你。 如果你还不上贷款、银行卖房后还亏钱，保险公司赔给银行。你付了保费，但如果出事，保险公司还可能向你追讨这部分损失。

二、什么时候要交

一般来说，贷款金额超过房价的 80%（也就是首付不到 20%，即 LVR 高于 80%），银行就会要求 LMI。有些银行在特定情况下门槛不同，以银行政策为准。

三、费用受什么影响

  • LVR 越高越贵：90% 比 85% 贵很多，95% 更贵；
  • 贷款金额越大越贵：保费按贷款金额的百分比收，比例本身也会随金额上升；
  • 投资房、自雇低文件贷款等风险更高的情况通常更贵；
  • 部分州对 LMI 保费还要收印花税，已经包含在报价里。

LMI 通常是一次性付清，可以选择加进贷款（capitalise），这样不用掏现金，但这部分钱以后也要付利息。要准确金额，请让银行或贷款经纪按你的情况报价。

四、5 种合法避免 LMI 的办法

  1. 存够 20% 首付：最直接，但存钱期间房价可能也在涨，要自己权衡。用首付储蓄计算器算算要多久。
  2. 5% 首付计划：符合条件的首次置业者（公民或 PR）首付 5% 也不用交 LMI，单亲家庭 2%。详见首次置业攻略。
  3. 家人担保（guarantor loan）：父母用自己房子的部分产权为你的贷款做担保，常见做法能让你免 LMI。但父母要承担真实风险：你还不上，银行可以追讨担保部分。签之前双方都应该找律师。
  4. 特定职业减免：不少银行对医生、牙医、律师、会计师等职业，在 LVR 85%–90% 以内免收 LMI，条件各家不同（通常要求专业注册和最低收入）。
  5. 压低 LVR：多付一点首付，或者挑价格低一些的房子，把 LVR 控制在 80% 以内。

五、交 LMI 一定不划算吗？

不一定。如果你所在地区房价涨得比你存钱快，早一两年买房、交一笔 LMI，可能比等着存够 20% 更划算；反过来如果房价平稳，多存一段时间更省钱。关键是：月供要在你承受范围内，并且留有加息的余地。

六、转贷时要注意

LMI 不能转移到新银行。如果你转贷时 LVR 仍然高于 80%，新银行可能要求你再交一次 LMI。所以首付少的人转贷前先确认房子现在的估价。

资料来源

本文是一般性信息，不构成财务、税务、法律或移民建议。

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