只还利息还是本息一起还？只还利息贷款的利弊
Interest-only vs principal and interest · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17
只还利息（Interest-only，简称 IO）贷款在一段时间内（常见 1–5 年）只付利息、不还本金，所以这期间月供明显更低。听起来很诱人，但它的代价经常被低估。
一、怎么运作
以贷款 $600,000、利率 6%、30 年为例：
- 本息一起还（P&I）：每月约 $3,597；
- 前 5 年只还利息：每月 $3,000；
- 5 年后转本息：剩下 25 年要还完全部 $600,000，每月约 $3,866。
也就是说，前 5 年每月少还约 $600，之后每月要多还近 $270，而且 5 年后欠款一分没少。全期算下来多付几万澳元利息。
二、为什么有人选择只还利息
- 投资房：投资房贷款的利息通常可以抵扣租金收入，本金不能抵扣。投资者常用 IO 保留现金流，把多出来的钱放进自住房的 offset 或还自住房贷款（自住房利息不能抵税）；
- 短期现金流紧张：比如休产假、创业初期、装修期间；
- 建房期间：很多建房贷款在施工阶段只还利息。
三、主要风险
- 月供跳涨（payment shock）：IO 结束时如果利率也涨了，月供可能一下子涨很多；
- 不积累净值：房价不涨甚至下跌时，你的欠款没有减少，卖房或转贷时可能很被动；
- 利率通常更高：IO 利率一般比同类 P&I 贷款高一些；
- 续期不保证：IO 期满想继续只还利息，银行要重新评估，不一定批。
四、银行怎么评估
银行一般按 IO 结束后剩余年限的本息月供来评估你的还款能力（再加上 3% 缓冲），所以选 IO 并不会让你借到更多钱，有时反而更少。
五、谁适合、谁不适合
可能适合
- 有明确投资策略、有会计师建议的投资者；
- 有短期、明确的现金流缺口，并且知道什么时候结束。
不太适合
- 自住房、预算已经很紧的家庭：IO 只是把压力推后，而且更大；
- 打算靠房价上涨来"解决"本金的人。
资料来源
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