学生签、485、482 能在澳洲买房吗？临时签证买房须知
Buying property on a temporary visa · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17
很多留学生、毕业生和工签朋友问："我想在澳洲买套房自己住，可以吗？"答案是：可以买的房子类型很有限，而且手续和成本比公民、PR 多很多。下面讲清楚规则。
一、你在 FIRB 规则下是不是"外国人"
澳洲外国投资法里的"外国人"（foreign person）不是看国籍，而是看是否"通常居住在澳洲"：
- 不算外国人：澳洲公民、永久居民（PR）、新西兰公民；
- 一般算外国人：学生签（500）、毕业生签（485）、工作签（482 等）、过桥签等临时签证持有人，以及住在海外的人。
二、二手房：禁止购买到 2029 年 6 月 30 日
从 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，外国人（包括想自住的临时签证持有人）不能购买已建成的二手住宅。这项禁令原定 2027 年 3 月结束，已经延长。只有很有限的例外，比如大规模拆旧建新、显著增加住房供应的开发项目。
三、可以买什么
在获得 FIRB 批准、交了申请费的前提下，外国人一般可以购买：
- 新房、楼花（未曾有人住过的新建住宅）；
- 空地，但要在规定时间内（通常 4 年）完成建房。
注意：
- 签约前就要拿到批准，或者在合同里写明"以 FIRB 批准为前提"；
- 申请费不低，按房价分档，每年调整，以 ATO 公布为准；
- 批准通常附带条件，违反可能被罚款或被要求卖房。
四、额外成本
- 印花税附加税：大部分州对外国买家在普通印花税之外再加收房价的几个百分点；
- 土地税附加税：持有期间每年可能都要交，而且很多州对外国人没有自住免税；
- 空置费（vacancy fee）：外国人拥有的住宅如果一年里自住或出租不满半年，需要向 ATO 申报并交空置费；
- 补助和减免：首次置业补助（FHOG）要求至少一位申请人是公民或 PR，5% 首付计划只对公民和 PR 开放，临时签证一般都拿不到。
五、贷款难点
- 愿意给临时签证贷款的银行不多，通常要求签证剩余时间足够长；
- 贷款比例常见最高 70%–80%，也就是首付要 20%–30% 以上；
- 海外收入很多银行不认或打折计算；
- 利率可能比 PR 高一些。
建议找有临时签证贷款经验的贷款经纪，先确认能贷多少再看房。
六、拿到 PR 以后
拿到 PR 后你就不再是 FIRB 意义上的外国人：可以买二手房，不用交外国买家附加税，也有资格申请 5% 首付计划和首次置业补助（还要满足其他条件）。如果 PR 已经在审理中，很多人选择等到获批再买，能省下一大笔附加税和申请费。
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