澳洲买房交割（Settlement）流程：签约、冷静期到拿钥匙
From exchange to settlement: the buying process · 澳洲信息港编辑部 · 更新于 2026-10-17
从"谈好价格"到"拿到钥匙"，中间有好几个关键节点。每一步都有时间限制和可能损失定金的风险，提前搞清楚能少很多焦虑。
一、签约之前
- 律师或产权转让师先审合同：重点看交割期限、特殊条款、包含哪些家具设备、规划和地役权、楼花的日落条款（sunset clause）。
- 做检查：独立屋做建筑和虫害检查；公寓看 strata 报告（维修基金、待修工程、纠纷）。
- 确认贷款：至少有预批；私下买卖可以请律师在合同里加"以贷款批准为前提"（subject to finance）的条款，但卖家不一定接受。
二、交换合同（Exchange）和定金
双方各签一份合同并交换后，合同才生效。这时通常要交定金：
- 常见是房价的 10%，交到中介或律师的信托账户；
- 有些卖家接受较低定金，或用 deposit bond（定金保函） 代替现金；
- 私下买卖时，有的州允许冷静期内先交一小部分，冷静期结束后补齐。
三、各州冷静期
冷静期内你可以反悔退出，但通常要损失一小部分房价作为罚金。拍卖成交没有冷静期，拍卖前后（各州规定不同）签的合同一般也没有。
| 州/领地 | 冷静期 | 退出的代价 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | 5 个工作日 | 房价的 0.25% |
| 维州 VIC | 3 个工作日 | $100 或房价的 0.2%，取较高者 |
| 昆州 QLD | 5 个工作日 | 房价的 0.25% |
| 南澳 SA | 2 个完整工作日 | 法定的少量金额 |
| 西澳 WA | 法定没有（除非合同里写了） | — |
| 塔州 TAS | 法定没有（除非合同里写了） | — |
| 北领地 NT | 4 个工作日 | 一般全额退还定金 |
| 首都领地 ACT | 5 个工作日 | 房价的 0.25% |
卖家有时会要求你放弃冷静期（比如新州用 s66W 证书），这要律师签字确认，签之前一定想清楚。
四、从签约到交割（一般 4–12 周）
- 银行正式审批：银行估价，出正式批准信，寄贷款合同给你签；
- 申请补助和减免：首次置业补助、印花税减免，律师会协助；
- 买建筑保险（独立屋）：很多银行要求交割前出示保单。各州风险转移时间不同，稳妥做法是签约后尽快买；
- 律师做各种查询：产权、规划、欠费、证照；
- 交割前验房（pre-settlement inspection）：一般在交割前几天，确认房子状态和合同一致、包含的设备都在、没有新的损坏。
五、交割当天怎么走钱
现在大部分交割在电子平台 PEXA 上完成，你不用到场：
- 你的银行把贷款打进去，你的自有资金（首付余款、印花税、费用）提前转给律师或直接进 PEXA 工作区；
- 系统同时完成：钱付给卖家和卖家的银行、印花税交给州政府、产权登记到你名下、新的抵押登记给你的银行；
- 完成后中介通知你去拿钥匙。
六、一定要防的诈骗：转账信息被换
买房时最常见、损失最大的诈骗是付款账户被篡改：骗子入侵律师、中介或你自己的邮箱，发一封"我们的收款账户变更了"的邮件，你把几十万打进骗子账户，往往追不回来。
七、交割后
- 改地址：驾照、Medicare、银行、选民登记等；
- 设置好每月还款，考虑把工资打进 offset 账户；
- 首次置业减免一般有入住要求，按规定时间搬进去并保留证明；
- 留好合同、交割报表和发票，以后卖房算资本利得时要用。
资料来源
- NSW Fair Trading
- Consumer Affairs Victoria
- PEXA：How e-settlement works
- Scamwatch：Payment redirection scams
本文是一般性信息，不构成财务、税务、法律或移民建议。