銀行能借給我多少錢？借款能力是怎麼算的
How lenders work out your borrowing power · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
同樣年薪 10 萬，有人能借 60 萬，有人只能借 40 萬。銀行算的不是你"能還多少"，而是在加息之後你還能不能還得起。瞭解銀行的算法，能幫你在申請前把借款能力提上去。
一、銀行的基本算法
銀行先算出你每月"可支配的錢"：
然後用一個比實際利率高的"評估利率"，反推這筆錢能還多少貸款。
二、幾個關鍵規則
1. 3% 緩衝利率（APRA）
金融監管局 APRA 要求銀行按"實際利率 + 至少 3%"評估。比如貸款利率 6%，銀行按 9% 算你還不還得起。這是借款能力比你想像中低的主要原因。
2. 生活開支：取高的那個
銀行會讓你填每月開支，再和一個統計基準（常用 HEM，按家庭人數、收入、地區計算）比較，取兩者中較高的。所以開支填得太低沒有用。
3. 信用卡按額度算
不管欠沒欠錢，銀行一般按額度的約 3%–3.8% 當作每月還款。$10,000 額度的卡，每月可能被算作 $300–$380 的負擔，借款能力可能因此少幾萬。
4. 收入打折
- 基本工資：通常 100% 計算；
- 獎金、加班、佣金：常見只算一部分，並且要求有兩年記錄；
- 租金收入：常見只算 70%–80%（考慮空置和費用）；
- 海外收入、試用期中的收入：很多銀行不算或只算一部分。
5. HECS/HELP 學生貸款
學生貸款會按 ATO 的強制還款比例從收入里扣，借款能力會因此降低。
6. 負債收入比（DTI）限制
從 2026 年 2 月起，APRA 要求銀行把"總負債超過稅前收入 6 倍"的新貸款控制在新增房貸的 20% 以內（自住和投資分別計算）。這不是禁止，但 DTI 很高的申請可能更難批、選擇更少。
三、先估一下
這個計算器用的是簡化算法，結果只是大概範圍。不同銀行算出的數字可能差很多，真正申請時以銀行評估為準。
四、提高借款能力的辦法
- 註銷或降低信用卡額度：最簡單見效最快；
- 還清小額貸款：車貸、個人貸款、先買後付，每月還款都會扣掉借款能力；
- 延長貸款年限：30 年比 25 年月供低，借款能力更高（但總利息更多）；
- 加上伴侶的收入聯名申請；
- 整理開支：申請前幾個月減少不必要的大額消費，流水更好看；
- 換一家算法更適合你的銀行：比如有的銀行對獎金、租金收入、某些職業更友好。
五、借得到 ≠ 應該借這麼多
銀行批給你的是上限。真正決定借多少，應該看你在利率再漲 2%–3% 時是否還能正常生活，並且留出孩子、換工作、生病等情況的餘地。
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