澳洲首次置業全攻略：流程、5% 首付計劃和各州補助
First home buyer guide: steps, the 5% Deposit Scheme and grants · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
第一次在澳洲買房，最容易吃虧的不是房價，而是不知道自己能拿哪些補助，以及在錯誤的時間簽了合同。這篇按時間順序把整個過程走一遍，再把聯邦和各州給首次置業者的幫助列清楚。
一、整個流程（一般 2–6 個月）
- 算清楚預算：首付 + 印花稅 + 律師費、驗房等雜費，再留幾個月的生活費做緩衝。可以先用借款能力計算器和買房費用清單估一下。
- 查補助資格：5% 首付計劃、首次置業補助（FHOG）、印花稅減免，三樣可能同時拿到，但條件不一樣（見下文）。
- 申請房貸預批：知道自己最多能借多少，拍賣和談價時才有底氣。詳見預批攻略。
- 看房、做功課：查同區成交價、學區、通勤、噪音、洪水和山火風險；公寓要看管理處（strata）記錄。
- 簽約前讓律師或產權轉讓師（conveyancer）審合同，獨立屋做建築和蟲害檢查，公寓看 strata 報告。
- 交換合同、交定金：私下買賣一般有冷靜期，拍賣沒有冷靜期，落槌就等於簽約。
- 銀行正式審批：銀行會估價，估價低於成交價時差額要你自己補。
- 交割（Settlement）：一般在簽約後 4–12 周，律師和銀行在線完成過戶，你拿鑰匙。詳見交割流程。
二、5% 首付計劃（Australian Government 5% Deposit Scheme）
這是聯邦政府的計劃：由政府為銀行做擔保，首付只要 5% 也不用交 LMI 貸款保險。單親父母或監護人最低 2% 首付。
主要條件：
- 澳洲公民或永久居民（PR），年滿 18 歲；
- 過去 10 年在澳洲沒有擁有過房產或土地（單親家庭另有規定）；
- 買來自己住，不能是投資房；
- 沒有收入上限、名額不再限制（2025 年 10 月起的新規則）；
- 要通過參與計劃的銀行或貸款機構申請，最多兩人聯名。
房價上限（"首府及區域中心"一欄包括首府城市和政府指定的區域中心，如新州的紐卡斯爾、臥龍崗、中央海岸，昆州的黃金海岸、陽光海岸，維州的吉朗）：
| 州/領地 | 首府及區域中心 | 其他地區 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $1,500,000 | $800,000 |
| 維州 VIC | $950,000 | $650,000 |
| 昆州 QLD | $1,000,000 | $700,000 |
| 西澳 WA | $850,000 | $600,000 |
| 南澳 SA | $900,000 | $500,000 |
| 塔州 TAS | $700,000 | $550,000 |
| 首都領地 ACT | $1,000,000 | — |
| 北領地 NT | $750,000 | $600,000 |
三、首次置業補助（First Home Owner Grant）
各州都有，基本只給新房（新建、樓花或自己建房），買二手房一般拿不到。至少一位申請人必須是澳洲公民或 PR，並在規定時間內入住。
| 州/領地 | 金額 | 房價上限 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $10,000 | 新房 $600,000；買地自建合計 $750,000 |
| 維州 VIC | $10,000 | $750,000 |
| 昆州 QLD | $30,000 | 低於 $750,000 |
| 西澳 WA | $10,000 | 26 度緯線以南 $800,000（2026 年 5 月 7 日起簽約），以北 $1,000,000 |
| 南澳 SA | $15,000 | 不設上限 |
| 塔州 TAS | $20,000（2026-27 年度） | 不設上限 |
| 首都領地 ACT | 沒有補助（改為免印花稅） | — |
| 北領地 NT | $50,000 HomeGrown Territory Grant 原定 2026 年 9 月 30 日截止 | 是否延期請查北領地政府網站 |
四、印花稅減免
這是很多人能省下的最大一筆錢。舉例：新州首次置業 80 萬以下免印花稅，維州 60 萬以下免，首都領地從 2026 年 7 月 1 日起符合條件的自住買家全免。各州規則差別很大，詳見印花稅攻略，也可以直接用印花稅計算器。
五、用養老金存首付（FHSS）
First Home Super Saver Scheme 允許你往養老金裡自願多存錢（享受較低的養老金稅率），買房時再取出來用：
- 自願供款每年最多計入 $15,000，總共最多 $50,000（夫妻可以各自用）；
- 要先向 ATO 申請評估（FHSS determination），再申請取出，一般應在籤合同前辦好，具體時限以 ATO 規定為準，順序搞錯可能拿不到；
- 適合離買房還有一兩年、收入稅率較高的人。
六、最常見的 5 個坑
- 拍賣前沒有預批就舉牌：落槌後沒有冷靜期，貸款批不下來定金就可能沒了。
- 以為補助都能拿：FHOG 基本只給新房；二手房主要靠印花稅減免。
- 簽約後才找律師：合同裡的特殊條款（如交割期、日落條款、樓花延期）簽了就很難改。
- 預批後換工作或辦新信用卡：銀行正式審批時會重新核查，可能直接被拒。
- 只算首付不算雜費：印花稅、律師費、驗房、搬家和傢俱加起來常常是幾萬澳元。
資料來源
- Housing Australia：5% Deposit Scheme
- ATO：First Home Super Saver Scheme
- Revenue NSW：首次置業
- State Revenue Office Victoria：First Home Owner Grant
- Queensland Revenue Office：First Home Owner Grant
- ACT Revenue Office：Home Buyer Concession Scheme
- NT Government：HomeGrown Territory
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