澳洲買房交割（Settlement）流程：簽約、冷靜期到拿鑰匙
From exchange to settlement: the buying process · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
從"談好價格"到"拿到鑰匙"，中間有好幾個關鍵節點。每一步都有時間限制和可能損失定金的風險，提前搞清楚能少很多焦慮。
一、簽約之前
- 律師或產權轉讓師先審合同：重點看交割期限、特殊條款、包含哪些傢俱設備、規劃和地役權、樓花的日落條款（sunset clause）。
- 做檢查：獨立屋做建築和蟲害檢查；公寓看 strata 報告（維修基金、待修工程、糾紛）。
- 確認貸款：至少有預批；私下買賣可以請律師在合同里加"以貸款批准為前提"（subject to finance）的條款，但賣家不一定接受。
二、交換合同（Exchange）和定金
雙方各簽一份合同並交換後，合同才生效。這時通常要交定金：
- 常見是房價的 10%，交到中介或律師的信託賬戶；
- 有些賣家接受較低定金，或用 deposit bond（定金保函） 代替現金；
- 私下買賣時，有的州允許冷靜期內先交一小部分，冷靜期結束後補齊。
三、各州冷靜期
冷靜期內你可以反悔退出，但通常要損失一小部分房價作為罰金。拍賣成交沒有冷靜期，拍賣前後（各州規定不同）籤的合同一般也沒有。
| 州/領地 | 冷靜期 | 退出的代價 |
|---|---|---|
| 新州 NSW | 5 個工作日 | 房價的 0.25% |
| 維州 VIC | 3 個工作日 | $100 或房價的 0.2%，取較高者 |
| 昆州 QLD | 5 個工作日 | 房價的 0.25% |
| 南澳 SA | 2 個完整工作日 | 法定的少量金額 |
| 西澳 WA | 法定沒有（除非合同裡寫了） | — |
| 塔州 TAS | 法定沒有（除非合同裡寫了） | — |
| 北領地 NT | 4 個工作日 | 一般全額退還定金 |
| 首都領地 ACT | 5 個工作日 | 房價的 0.25% |
賣家有時會要求你放棄冷靜期（比如新州用 s66W 證書），這要律師簽字確認，籤之前一定想清楚。
四、從簽約到交割（一般 4–12 周）
- 銀行正式審批：銀行估價，出正式批准信，寄貸款合同給你籤；
- 申請補助和減免：首次置業補助、印花稅減免，律師會協助；
- 買建築保險（獨立屋）：很多銀行要求交割前出示保單。各州風險轉移時間不同，穩妥做法是簽約後儘快買；
- 律師做各種查詢：產權、規劃、欠費、證照；
- 交割前驗房（pre-settlement inspection）：一般在交割前幾天，確認房子狀態和合同一致、包含的設備都在、沒有新的損壞。
五、交割當天怎麼走錢
現在大部分交割在電子平臺 PEXA 上完成，你不用到場：
- 你的銀行把貸款打進去，你的自有資金（首付餘款、印花稅、費用）提前轉給律師或直接進 PEXA 工作區；
- 系統同時完成：錢付給賣家和賣家的銀行、印花稅交給州政府、產權登記到你名下、新的抵押登記給你的銀行；
- 完成後中介通知你去拿鑰匙。
六、一定要防的詐騙：轉賬信息被換
買房時最常見、損失最大的詐騙是付款賬戶被篡改：騙子入侵律師、中介或你自己的郵箱，發一封"我們的收款賬戶變更了"的郵件，你把幾十萬打進騙子賬戶，往往追不回來。
七、交割後
- 改地址：駕照、Medicare、銀行、選民登記等；
- 設置好每月還款，考慮把工資打進 offset 賬戶；
- 首次置業減免一般有入住要求，按規定時間搬進去並保留證明；
- 留好合同、交割報表和發票，以後賣房算資本利得時要用。
資料來源
- NSW Fair Trading
- Consumer Affairs Victoria
- PEXA：How e-settlement works
- Scamwatch：Payment redirection scams
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