學生籤、485、482 能在澳洲買房嗎？臨時簽證買房須知
Buying property on a temporary visa · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
很多留學生、畢業生和工籤朋友問："我想在澳洲買套房自己住，可以嗎？"答案是：可以買的房子類型很有限，而且手續和成本比公民、PR 多很多。下面講清楚規則。
一、你在 FIRB 規則下是不是"外國人"
澳洲外國投資法裡的"外國人"（foreign person）不是看國籍，而是看是否"通常居住在澳洲"：
- 不算外國人：澳洲公民、永久居民（PR）、新西蘭公民；
- 一般算外國人：學生籤（500）、畢業生籤（485）、工作籤（482 等）、過橋籤等臨時簽證持有人，以及住在海外的人。
二、二手房：禁止購買到 2029 年 6 月 30 日
從 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，外國人（包括想自住的臨時簽證持有人）不能購買已建成的二手住宅。這項禁令原定 2027 年 3 月結束，已經延長。只有很有限的例外，比如大規模拆舊建新、顯著增加住房供應的開發項目。
三、可以買什麼
在獲得 FIRB 批准、交了申請費的前提下，外國人一般可以購買：
- 新房、樓花（未曾有人住過的新建住宅）；
- 空地，但要在規定時間內（通常 4 年）完成建房。
注意：
- 簽約前就要拿到批准，或者在合同裡寫明"以 FIRB 批准為前提"；
- 申請費不低，按房價分檔，每年調整，以 ATO 公佈為準；
- 批准通常附帶條件，違反可能被罰款或被要求賣房。
四、額外成本
- 印花稅附加稅：大部分州對外國買家在普通印花稅之外再加收房價的幾個百分點；
- 土地稅附加稅：持有期間每年可能都要交，而且很多州對外國人沒有自住免稅；
- 空置費（vacancy fee）：外國人擁有的住宅如果一年裡自住或出租不滿半年，需要向 ATO 申報並交空置費；
- 補助和減免：首次置業補助（FHOG）要求至少一位申請人是公民或 PR，5% 首付計劃只對公民和 PR 開放，臨時簽證一般都拿不到。
五、貸款難點
- 願意給臨時簽證貸款的銀行不多，通常要求籤證剩餘時間足夠長；
- 貸款比例常見最高 70%–80%，也就是首付要 20%–30% 以上；
- 海外收入很多銀行不認或打折計算；
- 利率可能比 PR 高一些。
建議找有臨時簽證貸款經驗的貸款經紀，先確認能貸多少再看房。
六、拿到 PR 以後
拿到 PR 後你就不再是 FIRB 意義上的外國人：可以買二手房，不用交外國買家附加稅，也有資格申請 5% 首付計劃和首次置業補助（還要滿足其他條件）。如果 PR 已經在審理中，很多人選擇等到獲批再買，能省下一大筆附加稅和申請費。
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