只還利息還是本息一起還？只還利息貸款的利弊
Interest-only vs principal and interest · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
只還利息（Interest-only，簡稱 IO）貸款在一段時間內（常見 1–5 年）只付利息、不還本金，所以這期間月供明顯更低。聽起來很誘人，但它的代價經常被低估。
一、怎麼運作
以貸款 $600,000、利率 6%、30 年為例：
- 本息一起還（P&I）：每月約 $3,597；
- 前 5 年只還利息：每月 $3,000；
- 5 年後轉本息：剩下 25 年要還完全部 $600,000，每月約 $3,866。
也就是說，前 5 年每月少還約 $600，之後每月要多還近 $270，而且 5 年後欠款一分沒少。全期算下來多付幾萬澳元利息。
二、為什麼有人選擇只還利息
- 投資房：投資房貸款的利息通常可以抵扣租金收入，本金不能抵扣。投資者常用 IO 保留現金流，把多出來的錢放進自住房的 offset 或還自住房貸款（自住房利息不能抵稅）；
- 短期現金流緊張：比如休產假、創業初期、裝修期間；
- 建房期間：很多建房貸款在施工階段只還利息。
三、主要風險
- 月供跳漲（payment shock）：IO 結束時如果利率也漲了，月供可能一下子漲很多；
- 不積累淨值：房價不漲甚至下跌時，你的欠款沒有減少，賣房或轉貸時可能很被動；
- 利率通常更高：IO 利率一般比同類 P&I 貸款高一些；
- 續期不保證：IO 期滿想繼續只還利息，銀行要重新評估，不一定批。
四、銀行怎麼評估
銀行一般按 IO 結束後剩餘年限的本息月供來評估你的還款能力（再加上 3% 緩衝），所以選 IO 並不會讓你借到更多錢，有時反而更少。
五、誰適合、誰不適合
可能適合
- 有明確投資策略、有會計師建議的投資者；
- 有短期、明確的現金流缺口，並且知道什麼時候結束。
不太適合
- 自住房、預算已經很緊的家庭：IO 只是把壓力推後，而且更大；
- 打算靠房價上漲來"解決"本金的人。
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