房貸選固定利率還是浮動利率？還有拆分貸款
Fixed vs variable home loan rates · 澳洲信息港編輯部 · 更新於 2026-10-17
沒有人能準確預測利率走勢，銀行也不能。所以選固定還是浮動，與其說是"押利率"，不如說是你更需要確定性還是靈活性。
一、浮動利率（Variable）
利率隨銀行調整，通常跟著澳聯儲（RBA）的現金利率變動，但銀行也會自行調整。
優點
- 一般可以無限額外還款、使用 offset 賬戶和 redraw；
- 賣房或轉貸沒有違約金（break cost）；
- 降息時月供跟著降。
缺點
- 加息時月供跟著漲，預算不確定。
二、固定利率（Fixed）
在 1–5 年內鎖定利率，期間月供不變。
優點
- 月供確定，適合預算緊、剛買房的家庭；
- 固定期內加息不受影響。
缺點
- 提前還清、賣房或轉貸要付違約金（break cost）。如果市場利率比你鎖定時低了，違約金可能高達幾千甚至上萬澳元；
- 額外還款通常有上限（常見每年 $10,000 左右，各家不同）；
- 大多不支持 offset，或只能部分對沖；
- 到期後自動轉為銀行的"迴歸利率"（revert rate），往往比新客戶利率高，到期前一定要重新談或轉貸。
三、拆分貸款（Split loan）
把貸款拆成兩部分，比如 60% 固定、40% 浮動：
- 固定部分提供月供的確定性；
- 浮動部分可以用 offset、隨時多還；
- 拆分比例按你的現金流和計劃來定，比如打算幾年內賣房，固定部分就少一些。
四、怎麼選
| 你的情況 | 更適合 |
|---|---|
| 預算很緊，月供漲一點就難受 | 固定，或拆分時固定比例高一些 |
| 有較多存款，想用 offset | 浮動，或拆分 |
| 幾年內可能賣房、換房 | 浮動，或固定期短一些 |
| 有獎金、經常想多還 | 浮動 |
| 想要確定性，也想保留靈活 | 拆分 |
五、比較兩筆貸款
不同貸款除了利率，還有前期費用和年費。用下面的計算器把費用一起算進去，比較全期總成本：
也可以看看比較利率（comparison rate）是怎麼回事。
資料來源
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